1.底地・借地権の土地問題
■業務委託になったケースの例
〇〇さんは東京都にに1,000坪の土地を持つ大地主です。
土地は、700坪は底地。残り300坪は駐車場として賃貸中でした。
高齢になったので、資産整理をしようとしたところ、それまで気づかなかった問題点が出てきました。
土地の処分をしたいが、売却することができず困っていました。
- ◆底地として借地人に貸している土地に青地が混在しており、権利関係が複雑
- 国有地である青地は、以前は水路として使われていた土地です。現在は水路が廃止され、借地人さんに貸している土地に混在しています。そのため、国,借地人さん,地主さんがそれぞれの権利を持つ複雑な物件になってしまいました。
- ◆公図と現地の状況が異なる
- 実際は自分の土地を使用しているのに、公図上では他人の土地を使用しているという状態でした。
- ◆借地人と契約書を取り交わしておらず、契約内容が不明確
- 初めの借地契約から長い年月が経過しており、契約書を取り交わしていなかったため、契約内容が不明瞭な部分がありました。
- ◆地代が非常に安い
- 定期的に地代の値上げ交渉を行ってこなかったため、周辺相場より地代が非常に低い状態になっていました。
- ◆貸している土地全てが自宅のそばで、借地人さんとの関係がデリケート
- 貸している土地と地主さんの自宅が非常に近いので、借地人さんとは毎日顔をあわせる仲です。地主さんが借地人さんの了承なしに第三者に譲渡することは法律上可能ですが、今までの関係やお付き合いがありできないでいました。
■この土地問題の解決方法
- ◆解決の手順1 測量の実施
- 相続が発生した場合に、売却または物納ができる準備を整えるために、測量を実施し、借地面積を確定させました。
- ◆解決の手順2 公図の訂正
- 公図の土地の位置が、現地の状況と異なっていたので、法務局で公図の訂正を行いました。
- ◆解決の手順3 青地の取得
- 土地に国有地である青地が混在し、権利関係が複雑になっていたので、青地を国から払い下げてもらう手続きを行いました。
- ◆解決の手順4 底地の売却交渉
- 借地人さんにも、それぞれ事情があります。 私どもは時間をかけ、地主さんと借地人さん双方がご納得する提案をさせて頂きました。